ilw4e@yahoo.com.tw

剛看到我阿嬤的地價稅單，就用出租用那棟30年老公寓來看一下台灣的詭異房地產吧。

因為阿嬤都傻傻乖乖報稅，所以這棟文山區鳥地方18坪的地地價稅要36K，大概就是那棟四層樓一個月租人的租金和。(喔對，這是用政府公告地價來算，如果未來用市價課稅可能要3個月租金。)

四層老公寓假設一層500萬，總共資產價值2000萬，一年租金收入40多萬，原本租金報酬率也不過2%多一點。現在扣掉一個月租金的地價稅，大概報酬率剩1.8%。1.8%扣定存利率1.4%的機會成本剩下0.4%，然後別忘了房子會折舊(這棟老公寓假設折完了)，每年要提維修費用，你還要繳稅，所以明顯在台北市房子的持有價值是"負的"。唯一持有的原因就只有追逐資產泡沫，所以如果你不想追逐泡沫，那現在明顯不該把資產投資在房市。

誰說當包租公好賺的一定是逃稅，不逃稅當包租公你每年淨報酬還不到定存。所以看到一堆用違法包陽台重隔間，還有租人但用自用住宅來報稅逃稅的，這些人可能勉強擠得出一點報酬率，透過貸款槓桿放大看起來好像是點賺頭，其實背後風險很高。前面說過目前唯一支撐房價的因子就是群眾在追逐泡沫，所以還是老話一句，傻子才現在買房。