ilw4e@yahoo.com.tw

台灣的房屋泡沫相信很多人都看過許多報導(以下隨意找個文章當參考)
http://aniahouse.blogspot.com/2010/11/gpg-2010mid.html

上面是2010年底的文章，現在也許殖利率剩2.5%不到了。這是非常危險的事，怎麼說呢？我們假設未來房價會回到合理水位，假設是租金房價比6%，那代表合理房價該跌60%！溢價150%的東西你還在催眠自己說"反正我是買來自住的沒關係"？為什麼會用租金房價比呢？租金跟實際經濟是關係較密切的，一個上班族薪水就是領3萬多，租金從1萬漲到2萬，那這個人就會發現交了房租後沒有可支配所得了，所以他就不會來租，房子也就租不出去。因此租金跟薪資所得是相關性很高的，也不容易出現泡沫。但房價就不同了，流動性差，有錢就可以推升，價格很容易出現泡沫。

台灣從各方面來看都沒有支撐現在房價的條件。先從需求面來看。一來人口負成長，年齡老化，年輕人越來越少也就是說買房的需求一值下降。二來長期薪資0成長，我們也不預期未來成長會快多少，代表國內一般人的消費能力疲弱，這也絕對不利於需求面。你說靠外力，靠陸客來買房？別騙人了，陸客又不是白癡，去香港或大陸買房收益率都划算多了，我會傻傻跑來台灣買？
再看供給面，大樓一片一片蓋，到處新建案一直推，供給面可以說是源源不絕。經濟學供需模型告訴你了，需求減少供給增加，價格會......

張金鶚教授唱衰了房市半天，我又跟著危言聳聽，但你說鐵錚錚的事實擺在眼前，房價就是沒跌阿。的確，根本原因就在於"泡沫破滅的確切時間"很難猜。因為人不是理性的(人是理性就不會一次次把泡沫吹破)，人的瘋狂跟貪婪是難以估計的。想當初次貸靠CDS大賺的那人，他不是從2006到2007年被整整軋了一年？但不妨這樣想好了，你知道一個房子合理價值400萬，現價1000萬，也許未來2年還能漲50萬，但一旦泡沫破掉後很有可能跌到300萬，這樣你會買嗎？如果你會買那就只能祝你好運了。而對其他人，我覺得最理性的做法就是先租房子租個幾年，等泡沫破了再進場買。

政府是助長房價泡沫的主要兇手。真要打房該做的是提高炒作及投機客的成本，然而台灣一來降息到零利率降低投機客持有的利息成本。接著推出一堆低利貸款，現在還來甚麼40年房貸，這是甚麼意思呢？就是騙那些原本無法買房的人跑去買房，增加需求量。有沒有發現這跟美國次貸簡直如出一轍？美國銀行提供九成貸款來讓原本沒錢買房的人有錢來買，台灣40年房貸是讓原本20年期間還不起房貸的人多20年可以還，本質上是一樣的，就是要擠出一般人最後一丁點買房的錢。而這些最後的一點買方資金都被榨乾了會怎麼樣呢？就大家都只想賣了。

所以房市泡沫甚麼時候會破呢？我覺得當利率起來的時候就會破了。投機客持有房子是有機會成本的，槓桿越大利息負擔就越重，房貸利率如果從2%升到4%那每個月負擔就增一倍，房價不漲利息又沉重，它們能做的只有出脫停損，這應該就是能引發泡沫破掉的關鍵。

這說明了甚麼？金融股跟營建資產股是隱含風險最高的股票。巴菲特說別人貪婪的時候要恐懼，台灣的房市已經貪婪到一個極限了，這時我們應該要相當的恐懼才是。之後如果泡沫破掉股市跌下來，能接的只有電子股，金融與地產相關的絕對不要碰。因為這就如同美國的次貸風暴發生在台灣，人的記憶力果然都很短暫阿。